Estos 4 dispositivos inteligentes hicieron que nuestro Airbnb fuera a prueba de fiestas

Nuestra aventura en el alquiler de propiedades para vacaciones comenzó como un sueño romántico de mi marido, una forma de invertir nuestros ahorros en algo que no fuera el mercado de valores. Nunca habíamos tenido una casa propia (vivíamos en un apartamento de dos habitaciones en San Francisco), pero éramos muy optimistas sobre nuestra capacidad de convertir esto en un lucrativo trabajo secundario del que también pudiéramos disfrutar de vez en cuando.

Seis años y tres propiedades en alquiler después, ese sueño se ha convertido en un negocio real para nosotros. Pero definitivamente no sucedió de la noche a la mañana y cometimos muchos errores de novatos que nos costaron tiempo y dinero. Así es como ahora usamos la tecnología para administrar nuestras inversiones de forma remota.

Monitoreo de ruido y visitantes

Este error podría fácilmente haber puesto fin rápidamente a nuestro pequeño negocio de alquileres vacacionales debido a la política de «dos strikes y estás fuera» en nuestra comunidad residencial.

Nuestra primera propiedad de alquiler está ubicada en PGA West, una comunidad cerrada cerca de Palm Springs conocida por sus campos de golf de clase mundial y sus terrenos tipo resort, que la convierten en un lugar muy atractivo para que los jubilados establezcan su residencia. Debido a que muchos de nuestros vecinos viven allí a tiempo completo, cualquiera que gestione un alquiler vacacional como el nuestro ya está bajo un escrutinio extremo, y es importante que nuestros inquilinos sean respetuosos y respeten el horario de silencio de la comunidad.

Durante nuestro primer año en el negocio, un vecino llamó a seguridad para avisar a uno de nuestros huéspedes por poner música a todo volumen hasta bien entrada la noche. A la mañana siguiente, el huésped nos aseguró que ni siquiera había estado afuera la noche anterior, y mucho menos había puesto música a todo volumen. Se convirtió en una situación de “él dijo, ella dijo” sin ninguna solución real más allá del hecho de que ahora estábamos a una “advertencia” de perder nuestro permiso de alquiler a corto plazo y potencialmente tener que vender nuestra propiedad de inversión.

Para evitar que esto vuelva a suceder, instalamos un Minuto Monitor de ruido para nuestro patio trasero. A diferencia de un monitor para bebés que te permite escuchar todo lo que sucede en la habitación, el Minut te avisa solo si el ruido supera un determinado nivel de decibeles. Esto nos permite adelantarnos a las quejas de los vecinos comunicándonos directamente con el huésped para que baje el volumen y nos brinda un punto de datos tangible para defender nuestro caso en caso de que recibamos otra notificación.

También tuvimos un caso en nuestra otra propiedad, en Coachella, donde el inquilino decidió organizar una fiesta improvisada sin consultarnos y luego procedió a negar todo el evento a pesar de que teníamos una Anillo timbre que había documentado la avalancha de huéspedes que llegaron a la puerta durante toda la noche. La evidencia innegable nos permitió denunciar el caso a Airbnb y obtener el reembolso de los daños sufridos en esa noche de locura.

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Gestión de los costes de los servicios públicos

Esto parece obvio, pero éramos unos ingenuos habitantes de apartamentos cuando empezamos (los servicios públicos estaban incluidos en el alquiler) y yo solo había oído hablar de termostatos inteligentes porque trabajaba anteriormente en CNET.

Nuestros primeros huéspedes dejaron el aire acondicionado encendido a 65 grados (a mediados de agosto) y no nos enteramos hasta dos semanas después, cuando los encargados de la limpieza que preparaban el espacio para los próximos huéspedes entraron en una cámara de hielo. La sorpresa de nuestra primera factura de electricidad nos obligó a ser «más inteligentes» con nuestra política de aire acondicionado y reemplazar los estúpidos termostatos por dos. Termostatos Nest.

Nest nos permite controlar el termostato de forma remota y programarlo según un cronograma, de modo que incluso si un huésped lo ajusta manualmente, vuelva a nuestro rango predeterminado en determinados momentos del día. También incluimos algunas reglas sobre el uso de energía en nuestro contrato de alquiler que disuadirían a los huéspedes de enfriar innecesariamente el lugar a niveles árticos.

Adoptamos el mismo enfoque con la piscina y el jacuzzi, que tienen Calentadores Pentair que se pueden controlar de forma remota mediante la aplicación Pentair. Y a diferencia de los termostatos Nest, estos calentadores no son de fácil acceso para que los huéspedes los controlen manualmente, por lo que los huéspedes deben solicitar modificaciones de temperatura en la piscina y el spa al anfitrión.

También dependemos del software

Dejando de lado la protección contra fiestas, el error más costoso que cometimos fue no ajustar nuestros precios de manera regular. Comenzar sin reseñas en Airbnb, Vrbo o cualquier otra plataforma de alquiler puede ser difícil incluso para las propiedades más impresionantes, por lo que tuvimos que fijar un precio mucho más bajo que el de nuestros competidores para que fuera más atractivo.

Una vez que nuestro anuncio empezó a ganar un poco más de popularidad, la gente empezó a reservar fechas futuras que habíamos puesto a disposición sin cuidado en el calendario por las mismas tarifas introductorias con las que habíamos lanzado. Cuando aumentamos nuestras tarifas, un huésped ya había reservado la semana de Acción de Gracias por menos de una cuarta parte de lo que habíamos previsto cobrar por esas fechas. Intentamos cancelar y reajustar los precios, pero Airbnb penaliza a los anfitriones por cancelar reservas; si cancelas una reserva ya realizada, debes pagar un porcentaje de la reserva y Airbnb bloquea esas fechas en tu calendario para que nadie más pueda reservar a una nueva tarifa.

Esa experiencia nos obligó a reevaluar periódicamente nuestros precios con un año de antelación, teniendo en cuenta la temporada, los días festivos y cualquier evento importante que pueda aumentar la demanda. En nuestro local de Palm Springs, las dos semanas del festival de música Coachella por sí solas pueden generar suficientes ingresos para cubrir la mitad de nuestros costos operativos del año. Esto ayuda a compensar esos meses lentos del verano, cuando se sabe que las temperaturas se mantienen en los tres dígitos durante la noche y el local permanece vacío durante semanas.

Hemos automatizado muchas de las decisiones de precios diarias utilizando Más allá deuna plataforma de gestión de ingresos que utiliza algoritmos para optimizar las tarifas por noche en todas sus plataformas de alquiler vacacional. El programa se lleva un 1 % de cada reserva y aún requiere un poco de supervisión por nuestra parte, pero con tres propiedades y nuestros trabajos habituales de tiempo completo a los que atender, ha sido una inversión que vale la pena.

Tal vez la lección más importante que hemos aprendido sobre los alquileres vacacionales es que, si bien pueden convertirse en una fuente importante de ingresos, no son de ninguna manera ingresos pasivos. Incluso con experiencia y todos los dispositivos inteligentes para el hogar y programas de automatización que el dinero puede comprar, aún requieren que los gestiones como un negocio si quieres ganar dinero con ellos. Eso y que tengas al menos un cierto nivel de disfrute al hacer el trabajo. De lo contrario, es mejor que apuestes por el mercado de valores.